+7 (4712)54-95-22
+7 (4712)54-95-32

305001, город Курск, ул. Пионеров 17

Вход для нотариусов


Договор купли-продажи недвижимости (жилых помещений).

big01

В данной статье я хотел бы рассмотреть общие положения о договоре купли-продажи недвижимости, особенности продажи жилых помещений и обсудить различия между простой письменной формой указанного договора и формой нотариальной.

 

Под договором купли-продажи недвижимости понимается такой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель, в свою очередь, в соответствии с общими положениями о купле-продаже, обязуется принять этот объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются стороны, предмет, цена договора, а для договоров купли-продажи жилых помещений еще и перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При этом, например, способ оплаты по договору купли-продажи недвижимости, исходя из судебной практики, существенным условием договора не является (Постановление ФАС Центрального округа от 18.02.2009 N Ф10-6202/08(2) по делу N А14-2154-2008/55/11).

 

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Письменная форма договора может являться простой (в обязательном порядке) или нотариальной (по соглашению сторон).

 

На практике договор купли-продажи недвижимости (жилых помещений), заключаемый между физическими лицами, равно как и акт приема-передачи недвижимости, подписывается сторонами при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости по данной сделке. Срок государственной регистрации в данном случае составляет 10 рабочих дней со дня приема заявлений и документов. Исключение составляют договоры, предусматривающие ограничение (обременение) права в виде ипотеки на жилые помещения, права (или переход права) на которые регистрируется в течение 5 рабочих дней. При этом правовая экспертиза представленных на регистрацию документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. В случае приобретения жилых помещений с использованием заемных (кредитных) средств, обеспеченных ипотекой, физические лица, по моему мнению, являются довольно защищенными от негативных последствий, которые могут быть вызваны отказом в государственной регистрации права собственности, в период «правовой неопределенности», т. е. в течение срока государственной регистрации, поскольку проверкой предстоящей сделки, как правило, активно занимается служба безопасности соответствующего банка или иного кредитного учреждения.

 

Покупатели – физические лица, которые осуществляют покупку жилых помещений за счет собственных средств или собственных и заемных средств, не обеспеченных ипотекой, особенно с условием оплаты жилого помещения по договору купли-продажи в день подписания договора (т. е. в день подачи документов на государственную регистрацию), наименее защищены от негативных последствий отказа в государственной регистрации права в течение 10-ти дневного срока, поскольку денежные средства по сделке уже переданы продавцу, а документы, подтверждающие право собственности отсутствуют. Расчет по сделке с использованием индивидуального сейфа банка (банковской ячейки) также, на мой взгляд, не является 100% гарантией защиты от негативных последствий, поскольку допускает возможность умышленных действий, направленных, например, на вложение денежных средств менее оговоренной цены договора.

 

Часто стороны сделки не хотят усложнять сделку посредством полной оплаты жилых помещений после регистрации права собственности с возникновением залога (ипотеки) на такое жилое помещение, поскольку такие условия в дальнейшем обяжут их нести временные затраты, связанные со снятием ограничений (обременений) права в виде ипотеки. Кроме того, часто у неспециалистов в области юриспруденции бытует мнение «раз в залоге – значит не мое». Для продавца же расчет по сделке в кредит или с рассрочкой платежа, как правило, тоже не приемлем, поскольку жилого помещения в собственности «вроде нет», а денежные средства в полном объеме еще не получены, что особенно важно, когда продавец планирует вырученные от продажи жилого помещения денежные средства использовать для покупки иного жилого помещения, как правило, в довольно ограниченные сроки.

 

В случае, если стороны приходят к соглашению о заключении договора купли-продажи жилого помещения в нотариальной форме, они, безусловно, несут дополнительные расходы, связанные с процессом нотариального удостоверения сделки. Что же, в таком случае, стороны получают взамен? В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, которая осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Таким образом, правовую экспертизу предстоящей сделки осуществляет нотариус или соответствующее должностное лицо до ее (сделки) заключения (подписания). Кроме того согласно ст. 17 Основ законодательства о нотариате нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если иное не установлено настоящей статьей. Вместе с тем, нотариус в соответствии с законом обладает возможностью письменно или посредством электронного документооборота запрашивать сведения и документы, необходимые для совершения нотариальных действий (выписки из лицевого счета, справки о задолженности по оплате коммунальных платежей, выписки из ЕГРП и т. д.). Поскольку обязанность проведения правовой экспертизы и оценки законности сделки при нотариальном удостоверении договора с регистратора снимается, срок регистрации в этом случае составляет 3 рабочих дня. Также Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрено, что в случае, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, нотариус может совершить нотариальное действие по подаче заявления о государственной регистрации права. Однако, такое нотариальное действие не является неотъемлемой частью нотариального удостоверения сделки и не запрещает сторонам самостоятельно подать документы на регистрацию.

 

Вместе с тем, с 01.06.2015 года, после внесения изменений в ст. 327 ГК РФ, соглашением между кредитором и должником может быть предусмотрена обязанность должника исполнить обязательство по передаче денег или ценных бумаг путем внесения долга в депозит нотариуса (например, обязанность покупателя (должника) внести в депозит нотариуса денежные средства за жилое помещение по договору купли-продажи в качестве исполнения обязательства перед кредитором (продавцом) в день подписания договора после его нотариального удостоверения с условием их получения после регистрации права собственности покупателя на отчуждаемую недвижимость (жилое помещение). С мнением Александра Сагина, начальника Законодательно-методического отдела Федеральной нотариальной палаты, по использованию расчетов через депозит нотариуса как способа расчета по договорам купли-продажи недвижимости Вы можете ознакомиться на сайте ФНП в разделе «Трибуна».

 

На основании изложенного можно сделать следующий вывод:

 

нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости (жилых помещений) в силу наличия у нотариуса значительного арсенала инструментов проведения правовой экспертизы документов, безусловно, является способом минимизации рисков сторон договора, содержит дополнительные гарантии по отношению к ним, а также обеспечиваем максимальную прозрачность и юридическую чистоту сделки.

 

Помощник нотариуса Курского
городского нотариального округа
Курской области Заболотина С.В.

Заболотин Б.С.